建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金 

关于2024年第3季度经营情况的临时公告 

一、公募REITs基本信息 

公募REITs名称  建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金  

公募REITs简称  建信中关村REIT  

公募REITs代码  508099  

公募REITs合同生效日  2021年12月3日  

基金管理人名称  建信基金管理有限责任公司  

基金托管人名称  交通银行股份有限公司  

公告依据  《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》等有关规定以及《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新  





二、基础设施项目经营情况 

根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用

指引第5号——临时报告（试行）》的规定，本基金2024年第3季度基础设施项目

平均月租金单价及主营业务收入（未经审计）同比变动超过20%，特此公告说明

如下： 

（一）基础设施项目第3季度的主要经营数据情况 

受区域市场承压影响，本基金持有基础设施项目2024年第3季度整体租金下

2

行，季度平均租金单价为4.56元/m/天，相较于2023年第3季度平均租金单价5.75

2

元/m/天同比下降20.70%。本基础设施项目2024年第3季度主营业务收入为

3,154.83万元，相较于2023年第3季度主营业务收入同比下降25.67%。 

（二）基础设施项目第3季度经营情况变化的原因分析 

1、行业/区域总体情况和竞争情况 

基础设施项目所在的上地区域产业园供给量较大，存在市场同质化竞争的情

况。根据第三方机构的市场报告，截至2024年上半年，上地区域总存量为260万

2

m，占北京市产业园区总市场的18.3%，平均空置率达25.4%，平均租金为4.83

21

元/m/天。 

2、基础设施项目的运营情况 

面对市场供应持续加大、存量面积保持较高水平的局面，本项目综合考虑出

租率、租金、收入等指标，采取降价抢占客源的竞争策略。 

2

2024年第3季度，基础设施项目平均租金单价下降至4.56元/m/天，相较于

2

2023年第3季度平均租金单价5.75元/m/天同比下降20.70%。相对地，基础设施项

目第3季度末时点出租率为72.49%，相较2023年第3季度末提升8.76个百分点，但

较2024年第2季度末有所下降。出租率环比下降主要原因系部分租户出于自身经

营考虑（主要为业务调整，缩减承租需求），出现提前退租和到期不续租的情况，

2

合计退租面积20,870.62m。同时原始权益人暨运营管理机构北京中关村软件园

发展有限责任公司（以下简称“运营管理机构”）持续积极开展招商工作，使得基

2

础设施项目新签约面积18,922.64m，截至2024年第3季度末时点签约率为77.27%

（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积）。 



三、对基金份额持有人的影响 

2024年第3季度基础设施项目上述经营情况的变动，影响了当期的收入及现

金流，进而影响基金份额持有人当期可供分配金额。 

针对本项目提前退租的租户，基础设施项目公司均已严格按照租赁合同约定

收取相应的违约金和免租期租金，在扣除退租补偿并考虑接续承租的缓释影响后，

上述情况导致项目2024年合同收入减少376.83万元，对照《建信中关村产业园封

2

闭式基础设施证券投资基金2023年度评估报告》中2024年的预测收入，占比仅

为2.28%，影响较小。 



四、已采取和拟采取的应对措施 

为保护投资者利益，基金管理人协同运营管理机构持续积极开展招商工作，

努力加速商务条款的谈判，全力推动意向客户转签约，减少对2024年收入及现金

流的不利影响。基金管理人和运营管理机构已采取或拟采取的应对措施如下： 

1 鉴于当前无法获得3季度行业/区域情况，相关内容将在基金第3季度报告中披露，请投资者关注。 

2 评估报告编号：JLL-BJ[2024]房估字第0044号 

1、持续推进剩余面积去化。2024年1月1日至2024年9月30日期间，本基础设

2

施项目实现新签约落地租户36家，累计新签面积5.54万m；完成续签租户10家，

2

累计续签面积0.65万m。后续基金管理人也将继续协同运营管理机构积极优化租

赁策略，以更加灵活的姿态应对市场挑战。 

2、尽快增加客户储备，根据园区内科技企业快速适应市场的特点，重点跟

进处于犹豫期和去年下半年以来延缓选址需求的客户，更新企业最新需求，挖掘

2

可转化意向。目前基础设施项目储备意向客户9组，面积约为11,117m，预计可

提升出租率约8.75%。本基金发起人中关村发展集团股份有限公司（以下简称“发

起人”）、基金管理人、运营管理机构已共同建立三方联动工作机制，针对有意

向的企业客户，持续做好意向企业客户的签约转化，加速商务条款谈判，推进企

业审核流程，尽快完成企业落位。 

3、结合当前市场需求，持续优化运营策略。一是，加强发起人资源转化，

借助集团已投企业资源，争取投租投贷联动，形成招商合力，促进优质项目资源

落地；二是，根据市场及客户需求变化，聚焦于“长期稳定与灵活适配”的原则，

灵活调整楼宇空间布局、优化租赁条件以满足不同客户群体的需求，达成意向转

化；三是，对内实施内部“赛马机制”、加强招商运营团队激励和约束；对外全面

铺开招商网络、加强多渠道招商推广；四是，聘请专业设计团队，为租户定制个

性化设计方案等一系列积极措施，有效应对市场。 



五、风险提示 

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保

证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其

未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资

决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。投

资者投资于本基金时应认真阅读本基金的基金合同、招募说明书及其更新、基金

产品资料概要等法律文件，全面认识本基金的风险收益特征和产品特征，自主、

谨慎做出投资决策。敬请投资者注意投资风险。 





特此公告。 



建信基金管理有限责任公司



2024年10月10日 


              

                

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