国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金

基金产品资料概要更新

编制日期：2024年09月05日

送出日期：2024年09月20日

本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。

作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。

一、产品概况

基金简称  国泰君安东久新经济REIT  基金代码  508088  

基金管理人  上海国泰君安证券资产管理有限公司  基金托管人  中国银行股份有限公司  

基金合同生效日  2022-09-23  上市交易所及上市 日期  上海证券交易所 2022-10-14  

基金类型  其他类型  交易币种  人民币  

运作方式  封闭式  开放频率  本基金存续期为基金合同生效后45年，本基金在此期间内封闭运作并在符合约定的情形下在上海证券交易所上市交易。在存续期内，本基金不接受申购（由于基金扩募引起的申 购除外）、赎回。  

基金经理  周东津  开始担任本基金基金经理的日期  2022-09-23  

证券从业日期  2022-07-26  

基金经理  冯晓昀  开始担任本基金基金经理的日期   2022-09-23  

证券从业日期  2022-07-26  

基金经理  张晋  开始担任本基金基金经理的日期  2024-05-17  

证券从业日期  2015-08-14  

场内简称  东久REIT  

扩位简称  国泰君安东久新经济REIT  

其他  募集份额：5亿份 发行价格：将根据询价结果确认并在发售公告中披露 募集金额：实际募集金额将根据最终发行定价及募集情况确定并在基金合同生效公告中披露  

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 原始权益人：FULL REGALIA LIMITED、CAPRICCIO INVESTMENTS LIMITED、UTMOST PEAK LIMITED、MILEAGE INVESTMENTS LIMITED 战略配售比例：65%；其中，原始权益人及其关联方配售比例：20%  

二、基金投资与净值表现

（一）投资目标与投资策略

请投资者阅读《招募说明书》“基金的投资”章节了解详细情况。

投资目标  本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基础设施资产支持证券将根据实际情况追加对项目公司的权益性或债性投资。通过积极的投资管理和运营管理，力争提升基础设施项目的运营收益水平及基础设施项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。  

投资范围  本基金存续期内按照《基金合同》的约定主要投资于以优质产业园基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以东久工业地产投资有限公司（简称“东久工业”）或其关联方拥有或推荐的优质产业园基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债及货币市场工具。 本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。  

主要投资策略  基金合同生效后，本基金初始设立时的100%基金资产扣除相关费用后全部用于投资基础设施资产支持专项计划，通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，以最终获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有权。前述项目公司的概况、基础设施项目情况、交易结构情况、现金流测算报告和资产评估报告等信息详见本基金招募说明书。  

业绩比较基准  本基金暂不设业绩比较基准。  

风险收益特征  本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。  

（二）、投资组合资产配置图表

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注：截至日期2024年06月30日。上述投资组合资产配置图表为除基础设施资产支持证券之外的情况。本

基金通过基础设施资产支持证券取得的基础设施项目公司的运营财务数据详见定期报告。

三、投资本基金涉及的费用

（一）基金销售相关费用

本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费用以证券公司实际收

取为准。

（二）基金运作相关费用

以下费用将从基金资产中扣除：

费用类别  收费方式/年费率或金额  收取方  

管理费  （一）基金固定管理费 本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）按0.23%的年费率按日计提，计算方法如下： B＝A×0.23%÷当年天数； B为每日应计提的基金固定管理费； A为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）； 本基金的基金固定管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 （二）运营管理费 运营管理机构就提供物业运营管理服务收取基础运营管理费和绩 基金管理人、销售机构和运营管理机构  

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 效运营管理费。 1、基础运营管理费 基础运营管理费=项目公司对应期间的资产运营收入×3.5% 基础运营管理费按季度计算和支付，某一季度的基础运营管理费应由项目公司根据项目公司季度财务报表计算并支付。若基金存续不满一整个季度的，则以基金在该季度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。项目公司年度审计报告出具后，对运营管理机构的基础运营管理费进行调整，如经审计核算的基础运营管理费大于对应期间已支付的基础运营管理费，向运营管理机构支付差额部分的基础运营管理费；如经审计核算的基础运营管理费小于对应期间已支付的基础运营管理费，则项目公司有权以该等差额部分用以抵扣或扣减下一期应向运营管理机构支付的基础运营管理费。 运营管理机构的基础运营管理费按相关协议的约定计提及支付。 2、绩效运营管理费 绩效运营管理费=（该资产运营收入回收期对应物业资产实现的EBITDA-该资产运营收入回收期对应物业资产的EBITDA比较基准）×15%，最低为0，不得为负；为免疑义，上述计算公式的具体数值应以项目公司年度审计报告中的审计值为准。 其中： 2022年及2023年的EBITDA比较基准应不低于《可供分配现金流预测报告》所载对应年度预测金额； 2024年及以后的EBITDA比较基准为“上一个资产运营收入回收期对应物业资产实现的EBITDA”和“上一个资产运营收入回收期对应的EBITDA目标金额”的孰高值。 运营管理机构的绩效运营管理费按年计算，按照约定的支付频率及账户路径支付。基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 运营管理机构的绩效运营管理费按相关协议的约定计提及支付。   

托管费  基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）按0.02%的年费率按年度计提。计算方法如下： M＝L×0.02%÷当年天数×基金在当前年度存续的自然天数 M为每年度应计提的基金托管费。 L为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）。 基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。  基金托管人  

审计费用  35,000.00  会计师事务所  

信息披露费  120,000.00  规定披露报刊  

其他费用  费用的计算方法及支付方式详见招募说明书及相关公告  相关服务机构  

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注：本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生金额从基金资产扣除。以上费用年金额为基金整

体承担费用，且年金额为预估值，最终实际金额以基金定期报告披露为准。

四、风险揭示与重要提示

（一）风险揭示

本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。

投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。

本基金主要风险包括特有风险和其他风险（包括但不限于信用风险、管理风险、操作或技术风险、合规性

风险、政策变更风险、其他风险以及本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一

致的风险等）。

其中特有风险主要包括与公募基金相关的风险、与基础设施项目相关的风险、与交易安排有关的风险。具

体如下：

1、与公募基金相关的风险

（1）集中投资风险

公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影响，而本基金在封闭

运作期内集中持有基础设施资产支持证券，取得基础设施项目完全所有权。因此，相对分散化投资的公开

募集证券投资基金，本基金将受到所投资基础设施项目较大的影响，具有较高的集中投资风险。

（2）作为上市基金存在的风险

暂停上市或终止上市的风险。本基金已在上交所挂牌上市交易。上市期间可能因信息披露等原因导致本基

金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份额，由此产生流动性风险；如本基金因各种原因触发法律法规

或交易所规定的终止上市，对投资者亦将产生风险，如流动性风险、基金财产因终止上市而受到损失的风

险。

本基金份额在上交所的交易价格可能不同于基金份额净值，基金份额有可能产生折价的情况，从而直接或

间接地对投资者造成损失。

（3）流动性风险

本基金为封闭式基金，基金份额持有人无法向基金管理人申请赎回基金份额，仅能通过在上交所对基金份

额进行交易的方式实现基金份额出售，投资者结构以机构投资者为主。结合本基金作为上市基金存在的风

险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。如基金份额持有

人在基金存续期内产生流动性需求，可能面临基金份额持有期与资金需求日不匹配的流动性风险。

按照《基础设施基金指引》要求，本基金战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，

在一定时间内无法交易。因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易

份额不充分而可能导致的流动性风险。

（4）受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突风险

本基金主要投资于产业园类基础设施项目。基金管理人在本基金存续期间管理有其他同样投资于产业园类

基础设施项目的基金：国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金。尽管本基金与该等基

金为完全独立的基金、彼此不发生相互交易关系且投资策略不同，但各自在角色上可能存在关联关系，同

时底层物业资产存在同质性，理论上存在竞争和利益冲突（包括但不限于发展定位、拟收购项目、投资机

会、招商等方面竞争和冲突）的风险。

（5）本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间的潜在竞争、利益冲突风险

原始权益人及其关联方、运营管理机构在全国范围内持有或运营与本基金拟投资基础设施项目类似的资产，

且不排除在本基金存续期间继续收购此类资产及运营产业园资产。

因此，本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间存在包括但不限于如下方面的潜在竞争和冲突

风险：投资机会、项目收购、基础设施项目运营管理等。此外，本基金存续期间如拟收购原始权益人及其

关联方、运营管理机构直接或间接拥有的基础设施项目，将存在竞争和冲突风险。

（6）新种类基金不达预期风险

基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金种类，可能难以准确评价该业务的前景。基金管理人过

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往的财务资料未必一定能反映本基金日后的经营业绩、财务状况及现金流量，不能保证管理人将能成功地

从基础设施经营中产生足够收益。

（7）基金价格波动风险

基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础

设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目

遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

（8）税收等政策调整风险

基础设施基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持证券、基础设施项目公司等多层

面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资收益。基础设施基金是创新产品，如果有关法规或政

策发生变化，可能对基金运作产生影响。

2、与基础设施项目相关的风险

（1）基础设施项目运营风险

基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因国家宏观

调控和行业周期的影响、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其他基础设施项目带来的市场竞争和市

场占有率下降、基础设施项目的承租人未履行相关合同责任导致的社会事件或其他原因导致出租率下降、

租金市场价格出现大幅下降等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风

险，基础设施项目运营过程中租金、管理费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础

设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

（2）重要现金流提供方经营风险

截至2022年6月30日，重要现金流提供方承租东久（昆山）智造园项目部分面积，总租赁面积为27,139.91

平方米，租赁合同到期日分别为2023年11月30日、2028年4月30日和2028年5月31日。2021年度重要现金流

提供方贡献的现金流占基础设施项目同一时期的现金流总额比例为21.65%。基础设施基金存续期内，若重

要现金流提供方经营情况陷入困境或出现退租、拒绝履约等情形，可能会对基础设施项目的稳定经营产生

不利影响，导致基础设施项目现金流下降。

（3）基础设施项目经营、管理、改造相关的风险

基础设施项目的运营业绩与运营管理机构及其主要行政人员、主要高级人员所持续提供的服务及表现密切

相关。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的可能性，且运营管理机构的相关人员可能离职并在离

职后从事与本基金拟投资的基础设施项目存在竞争关系的项目，对本基金的业务、财务状况、经营业绩及

前景可能会造成重大不利影响。

基础设施项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，本基金可能无法发现及防止基础设施项目承

租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，可能会对基金造成重大不利影响。

本基金存续期间，本基金基础设施项目适用的建筑标准可能变得更为严格，本基金可能需要支出巨额费用

以确保符合该标准。本基金基础设施项目可能需要大量资本开支维持良好状况，可能会对本基金的收益造

成不利影响。

对基础设施项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的行为及其他不足之处。在基

础设施项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损坏或违法违规行为，可能会导致本基金为此须额外

支付开支，对基金造成重大不利影响。

基金管理人可以开展维修升级计划提升基础设施项目的经营收益水平，但该计划可能无法达到预期效果，

从而对基金造成不利影响。

（4）基础设施项目所有权续期风险

本基金成立时投资的基础设施项目的土地性质为工业用地。根据相关法律及证照，本基金成立时投资的基

础设施项目的土地使用权将于2064年至2066年间陆续到期。

根据目前适用的相关法律，基础设施项目占用范围内的土地使用权到期后，原土地使用权人并无自动续约

权，原土地使用权人届时可能需要于土地使用权期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批准，

土地使用权人可能需（除需符合其他要求外）支付延期对应的土地出让金。如果政府相关部门收取高额土

地出让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，本基金的运作可能受到负面影响。

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政府有权在认为符合公众利益的情况下，根据法律法规的规定将土地强制收回，做出的赔偿金额基于财产

的公开市价而定，并根据相关法律规定的基准进行评估。若政府强制征收本基金基础设施项目，则根据该

计算基准向本基金支付的补偿金额可能低于本基金的估值或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可

能会对基金造成重大不利影响。

（5）基础设施项目出售/处置价格波动及处分的不确定性风险

本基金涉及基础设施项目的处置方式包括转让资产支持证券份额、基础设施项目公司股权及债权、基础设

施项目的权益等。由于基础设施项目的公允价值可能受到当时市场景气程度的影响，导致售价出现不确定

性，或由于基础设施项目无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进而导致本基金份

额持有人投资收益，乃至导致投资本金损失。

本基金存续期为自基金合同生效之日起45年，存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可

延长存续期限。否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期。如本基金存续期届满后终止运作的，

则面临基础设施项目的处置问题。由于基础设施项目流动性较差，极端情况下有可能出现清算期内无法完

成资产处置、需要延长清算期的风险。极端情况下还有可能出现合理期限内找不到合适交易对手等原因导

致资产成交时间偏迟的风险。

（6）基础设施项目估值与现金流预测偏差风险

基础设施项目的估值和现金流预测是基于可获得的行业数据、项目信息和其他相关信息的情况下，在适当

估计假设的基础上形成的。由于出租率、租金增长率等估计假设设置可能偏离实际情况，本基金存在基础

设施项目估值与市场公允价值出现偏差、现金流预测与实际结果存在偏差的风险。

（7）基础设施项目公允价值下跌风险

本基金将定期公布评估机构出具的基础设施项目评估报告。基础设施项目评估报告基于多项假设作出，该

报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为基础设施项目公允价值的任何承诺和保障。在基础设施

项目实际运营过程中，有可能出现宏观经济低迷、运营管理不善等原因导致基础设施项目公允价值下跌的

风险。

（8）基础设施项目估值可能无法体现公允价值的风险

评估机构采用估值技术对基础设施项目进行估值。由于估值技术存在诸多假设且估值需要使用的参数在获

取时存在滞后性，本基金公告的基金份额净值可能不能及时、准确地体现基础设施项目届时的公允价值。

（9）基础设施项目租赁合同期限与基金存续期不一致的风险

与基础设施项目经营相关的租赁合同的期限与本基金存续期限不完全匹配，虽然符合相关商业惯例，但如

有关协议或合同到期后续约或招商情况较差，新租户无法按时开业或入驻，可能会对基础设施项目的经营

造成不利影响，进而影响本基金的现金流。

（10）租赁合同尚未备案的风险

根据相关法律规定，基础设施项目正在履行的租赁合同应当办理租赁登记备案手续。截至本招募说明书出

具之日，基础设施项目正在履行的租赁合同尚未办理租赁登记备案手续，可能导致受到行政处罚，进而对

本基金的现金流造成不利影响。

（11）特定区域内存在同业竞争的风险

本项目发起人东久工业持有并运营同类基础设施资产，且部分资产位于长三角区域，与基础设施资产构成

直接或间接的竞争关系，可能影响基础设施资产的现金流及估值，对投资人利益造成一定影响。

（12）部分基础设施项目所属项目公司未分配利润为负的风险

截至2022年3月31日，项目公司上海华靳、无锡奥迈特、常州麦里奇报告期内未分配利润持续为负，主要

系基础设施项目前期资产投入成本较大，出租率和运营收益水平有待提升，且折旧摊销金额相较收入较大

导致未分配利润为负。若后续基金存在需通过股东分红形式获取项目公司现金流的情形，则在分红前需弥

补项目公司亏损，进而产生基金所能获取的项目公司分红金额存在不确定性的风险。

（13）基础设施项目的政策风险

政策风险包括区域政策、土地使用、产业政策、行业管理、环境保护等相关政策变化引致的风险。区域政

策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响基础设施项目公司经营的相关政策。土地使用

是指政府有关土地使用权方面的政策。产业政策指政府相关部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发

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展及优惠补贴政策。行业管理指有关部门对基础设施项目所属行业的相关管理制度。环境保护指政府相关

部门对基础设施项目所处区域的环境政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生负面影响。

（14）意外事件及不可抗力给基础设施项目造成的风险

本基金设立及存续期间可能会发生意外事件。本基金通过运营管理机构为基础设施项目提供电梯维护等维

修及保养服务，涉及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故风险。此类事件可能导致基础设施项目的

损害或破坏、人身伤害或死亡以及法律责任。

此外，本基金可能面临因地震、台风、水灾、火灾、战争、疫情、政策、法律变更及其他不能预见或其后

果不能防止或不可避免的不可抗力事件，从而影响基础设施项目经营情况，造成投资不达预期的风险。

3、与交易安排有关的风险

（1）计划管理人、托管人尽职履约的风险

基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽责服务，存在计划管理人

和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，

可能会给基础设施基金造成损失，并可能进而影响基金份额持有人的利益。

（2）运营管理风险

本基金通过特殊目的载体间接持有基础设施项目的所有权，除运营管理协议和监管协议另有约定外，就基

础设施项目的运营管理和出售等，本基金将通过各层特殊目的载体最终向基础设施项目公司和基础设施资

产出具相关指令或决定，其中任一环节存在瑕疵或延时的，均可能导致相关指令或决定无法及时、完全传

递至基础设施项目公司和基础设施资产，由此可能对基础设施项目公司和基础设施资产的运作造成不利影

响，进而对本基金造成不利影响。

（3）业务主体更换风险

本基金通过资产支持证券直接或间接持有基础设施项目的所有权，资产支持证券的资产支持证券管理人、

资产支持证券托管人等按照法律法规和相关文件规定需要更换的，可能会导致本基金的基金管理人、基金

托管人亦需要相应更换，存在不确定性，需要根据届时适用的法律而定，可能会对本基金运作的稳定性造

成不利影响。

（二）重要提示

中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断或保证，也不表明

投资于本基金没有风险。基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，

但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额

持有人和基金合同的当事人。

基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将按照规定更新，其他信息发生变更的，基金管理人

每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一定的滞后，如需及时、准确获取基金的

相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相关临时公告等。

本基金的争议解决处理方式为仲裁。具体仲裁机构和仲裁地点详见本基金合同的具体约定。

五、其他资料查询方式

以下资料详见基金管理人网站[网址：www.gtjazg.com][客服电话:95521]

?基金合同、托管协议、招募说明书

?定期报告，包括基金季度报告、中期报告和年度报告

?基金份额净值

?基金销售机构及联系方式

?其他重要资料

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