华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

基金产品资料概要更新

编制日期：2024年6月27日

送出日期：2024年6月28日

本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。

作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。

一、产品概况

（一）产品要素

基金简称华夏北京保障房REIT基金代码508068

中国建设银行股份有限

基金管理人华夏基金管理有限公司基金托管人

公司

上市交易所及上上海证券交易所

基金合同生效日2022-08-22

市日期2022-08-31

基金类型其他类型交易币种人民币

运作方式封闭式开放频率封闭期为62年

开始担任本基金

2022-08-22

基金经理的日期基金经理岳洋

证券从业日期2022-03 -01

开始担任本基金

2022-08-22

基金经理的日期基金经理何中值

证券从业日期2021-09-13

开始担任本基金

2022-08-22

基金经理的日期基金经理袁中圆

证券从业日期2010-07-01

场内简称京保REIT

扩位简称华夏北京保障房REIT

外部运营管理机构：北京保障房中心有限公司

原始权益人：北京保障房中心有限公司

其他

战略配售比例：60%

原始权益人及其关联方配售比例：35%

（二）标的基础设施项目情况

本基金拟初始投资的基础设施项目为文龙家园项目和熙悦尚郡项目。基础设施项目基本

情况如下表所示：

表：项目概况

基础设施项目包括2个子项目：文龙家园项目和熙悦尚郡项目 

子项目1 

项目名称 文龙家园项目 

所在地（明确到县区级） 海淀区文龙家园一里 

资产范围（线性工程填写起止地点；非线性工程填写项目四至） 东至后屯东路、南至世华龙樾、西至后屯路、北至西小口路 

建设内容和规模 建设内容为1#公租房住宅楼等5项（公共租赁住房）建筑规模为76,564.72平方米（以产证面积为准） 

开竣工时间 开工日期：2012年5月25日竣工日期：2014年6月4日 

运营起始时间 2015年2月 

项目权属起止时间及剩余年限（剩余年限为权属到期年限与基准年限之差） 起始时间：2010年10月22日；终止时间及剩余年限：2080年10月21日，剩余57年 

子项目2 

项目名称 熙悦尚郡项目 

所在地（明确到县区级） 朝阳区朝阳北路82号院 

资产范围（线性工程填写起止地点；非线性工程填写项目四至） 东至绿地、南至北京市第八十中学管庄分校（汇星校区）、西至富华家园，北至朝阳北路 

建设内容和规模 建设内容为公租房；建筑规模为36,231.58平方米（以产证面积为准） 

开竣工时间 开工日期：2014年6月1日竣工日期：2017年9月7日 

运营起始时间 2018年10月 

项目权属起止时间及剩余年限（剩余年限为权属到期年限与基准年限之差） 起始时间：2013年11月15日；终止时间及剩余年限：2083年11月14日，剩余60年 



文龙家园项目于2015年2月开始运营，截至2023年6月30日已运营超过8年；熙悦

尚郡项目于2018年10月开始运营，截至2023年6月30日已运营超过4年。经过近年来的

培育与完善管理，文龙家园项目与熙悦尚郡项目已进入运营稳定期。截至2023年6月30日，

文龙家园项目可出租房间数为1,396套，总可出租面积为76,564.72平方米；已出租1,348套，

已出租面积为74,011.60平方米，出租率为96.67%；熙悦尚郡项目可出租房间数为772套，

总可出租面积为36,231.58平方米；已出租755套，已出租面积为35,435.02平方米，出租率

为97.80%。基金合同生效后，基础设施项目整体经营情况如下：

表 项目出租率情况

类别 2023年6月30日 2022年末 

文龙家园项目 96.67% 97.70% 

熙悦尚郡项目 97.80% 92.00% 



数据来源：华夏北京保障房REIT 2022年年报及2023年2季报。

基础设施项目财务情况如下：

表 基础设施项目重要财务指标

单位：元

财务指标 2023年4-6月 2023年1-3月 2022年度（2022年8月22日至2022年12月31日） 

营业收入 18,018,935.37 17,842,323.63 25,231,097.64 

营业成本 9,242,938.29 9,001,207.71 13,199,208.50 

毛利率（%） 48.70% 49.55% 47.69% 



数据来源：华夏北京保障房REIT 2022年年报及2023年1季报、2季报。

根据《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告》、

《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年9月1日至2022年

12月31日止期间及2023年度可供分配金额测算审核报告》现金流预测数据及基金实际募

集规模，基础设施基金现金测算情况如下：

表 可供分配金额及分派率测算

单位：元

项目 2022年8月22日至2022年12月31日 2023年度 

实际数 预测数 

营业总收入 29,969,493.36 69,460,366.78 

本期/本年可供分配金额 19,126,725.22 49,600,249.29 

分派率 4.21%（年化） 3.95% 



注：现金分派率=当期的公募基金可供分配金额/基金实际募集规模（不含募集期利息）。其

中基金实际募集规模（不含募集期利息）为人民币12.55亿元。

二、基金投资与净值表现

(一) 投资目标与投资策略

本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并取得基础设施

项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基投资目标

金份额持有人提供稳定的收益分配。

本基金存续期内按照《基金合同》的约定以80%以上基金资产投资于

租赁住房类基础设施资产支持专项计划，并将优先投资于以北京保障房中

心或其关联方拥有或推荐的租赁住房基础设施项目为投资标的的资产支持

专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得

基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投

资于利率债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA级信用债（企业债、

公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的

次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银

行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资

基金投资的其他金融工具。

投资范围

本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离

交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。

本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的资

产比例不低于基金资产的80%。但因基础设施项目出售、按照扩募方案实

施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券

或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可

的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资

比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基

金管理人应在60个工作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符

合投资范围的，基金管理人应在3个月之内调整。

本基金的投资策略包括资产支持证券投资策略与固定收益投资策略。

其中，资产支持证券投资策略包括初始投资策略、扩募收购策略、资产出主要投资策略

售及处置策略、融资策略、运营策略、权属到期后的安排。

业绩比较基准本基金暂不设立业绩比较基准。

本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获

取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基金、

债券型基金和货币型基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一风险收益特征

般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低

于股票型基金。

注：投资者请认真阅读《招募说明书》“基金的投资”章节了解详细情况。

(二) 投资组合资产配置图表/区域配置图表

投资组合资产配置图表

注：①图示比例为定期报告期末除基础设施资产支持证券之外的基金投资组合资产配置情况。

②本基金通过基础设施资产支持证券取得的基础设施项目公司的运营财务数据详见定期报

告。

(三) 自基金合同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准

的比较图

暂无

三、投资本基金涉及的费用

（一）基金销售相关费用

本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费用以证券

公司实际收取为准。

（二）基金运作相关费用

以下费用将从基金资产中扣除：

费用类别收费方式/年费率收费方

固定管理费包含“基于基金资产净值的固定

管理费”和“基于项目公司实收运营收入的固定

管理费”两部分。每日计提的基于基金资产净值

的固定管理费为已披露的前一个估值日的基金

资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基基金管理人、计划管理人

管理费

金募集资金规模为基数）按0.12%的年费率按日和运营管理机构

计提。“基于基金资产净值的固定管理费”包括

基金管理人管理费和计划管理人管理费两部分，

年费率分别为0.096%和0.024%；基于项目公司

实收运营收入的固定管理费按照项目公司实收

运营收入的17%计提，由运营管理机构收取。

浮动管理费以项目公司实际运营净收入与

项目公司目标运营净收入的差额的20%计提，

由运营管理机构收取。

按已披露的前一个估值日的基金资产净值

的0.01%年费率计提（首个估值日及首个估值日基金托管人托管费

之前，以基金募集资金规模为基数）

审计费用年费用金额（元） 50,000.00会计师事务所

信息披露费年费用金额（元） 120,000.00规定披露报刊

基金合同生效后与本基金相关的律师费、基

金份额持有人大会费用等可以在基金财产中列

支的其他费用按照国家有关规定和《基金合同》相关服务机构其他费用

约定在基金财产中列支。费用类别详见本基金基

金合同及招募说明书或其更新。  

注：①本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。基金管

理人、计划管理人和运营管理机构在本基金存续期间所产生的管理费用由基金管理人通过基

金管理费统一从本基金财产中列支，相关主体费用的具体收支情况详见定期报告。

②管理费、托管费为最新合同费率。

③审计费用、信息披露费用为由基金整体承担的年费用金额，非单个份额类别费用。上表年

费用金额为产品资料概要更新编制日所在年度的当年度初始预估年费用金额，非实际产生费

用金额，实际由基金资产承担的审计费和信息披露费可能与预估值存在差异，最终实际金额

以基金定期报告披露为准。

四、风险揭示与重要提示

（一）风险揭示

本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。

投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。

公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施

资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基

金具有不同的风险收益特征，基础设施基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证

券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，

通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设

施基金以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金

年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证

券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收

益并承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券

投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金

和货币型基金，低于股票型基金。

投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：

1、与公募基金相关的风险

本基金为公开募集基础设施证券投资基金，可能面临的与公募基金相关的风险包括：基

金价格波动风险、流动性风险、发售失败的风险、交易失败的风险、暂停上市或终止上市的

风险、本基金整体架构所涉及相关交易风险、管理风险、关联交易及利益冲突风险、集中投

资风险、新种类基金收益不达预期风险、基金净值波动的风险、基金提前终止的风险、计划

管理人及托管人尽职履约风险、相关参与机构的操作及技术风险、市场风险（包括信用风险、

利率风险、收益率曲线风险、利差风险、市场供需风险、购买力风险）等。

2、与基础设施项目相关的风险

本基金可能面临的与基础设施项目相关的风险包括：基础设施项目的行业风险、基础设

施项目的政策风险、基础设施项目市场风险、竞争项目风险、租赁市场需求变化的风险、基

础设施项目运营风险、租金定价和调整的风险、租赁安排受政策影响的风险、承租人履约风

险、基础设施项目运营管理机构的履职风险、租赁合同换签风险、配租效率风险、基础设施

项目投保额无法覆盖评估价值的风险、运营支出及相关税费增长的风险、基础设施项目维修

和改造的相关风险、土地使用权续期安排不确定性风险、基础设施项目处置风险、基础设施

基金现金流预测偏差风险、股东借款风险、基础设施项目直接或间接对外融资的风险、基础

设施项目评估风险、不可抗力、重大事故给基础设施项目运营造成的风险、税收政策调整风

险、新型冠状病毒疫情造成的风险。

特别地，基础设施项目一般每年组织两次配租，同时配租工作涉及环节较多，从各区住

房保障管理部门筹集房源，筹划发布配租公告，承租人经过意向登记、资格复核、签订租赁

合同，到最终承租家庭入住，一般用时2-6个月，故在此配租过程期间，可出租房源仍然空

置，造成配租效率偏低的风险。

具体风险揭示详见本基金招募说明书。

（二）重要提示

中国证监会对本基金募集的注册或核准，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性

判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证

基金一定盈利，也不保证最低收益。

基金的过往业绩不代表未来表现。

基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。

基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他信息

发生变更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一

定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相关临时

公告等。

基金投资人请认真阅读基金合同的争议处理相关章节，充分了解本基金争议处理的相关

事项。

五、其他资料查询方式

以下资料详见基金管理人网站[www.ChinaAMC.com][ 400-818-6666]：

1、基金合同、托管协议、招募说明书

2、定期报告，包括基金季度报告、中期报告和年度报告

3、基金份额净值

4、基金销售机构及联系方式

5、其他重要资料


              

                

               华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新.pdf