导语
房地产基金定义
房地产基金，是指以房地产项目或公司为投资对象，在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。
在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REITs的名义存在。
历程
History
美国REITs的半个世纪
REITs在美国已经发展了53年，这53年经历了多次法律以及税收制度的变更，到现在REITs已有5000多亿规模。其中，国会或者政府的推动力不可忽视。
REITs，即房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts， REITs），以发行收益凭证的方式募集特定多数投资者的资金，由专门的投资经营机构进行投资经营管理，投资收益一般按比例分配给投资者。
REITs的前身是马萨诸塞商业信托，由于这种商业信托最早出现在美国马塞诸塞州，因此又称为马萨诸塞商业信托（Massachusotts trust）。美国是最早出现房地产投资基金的国家之一，其相关金融制度、法律法规最为健全。
REITs，即房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts， REITs），以发行收益凭证的方式募集特定多数投资者的资金，由专门的投资经营机构进行投资经营管理，投资收益一般按比例分配给投资者。
REITs的前身是马萨诸塞商业信托，由于这种商业信托最早出现在美国马塞诸塞州，因此又称为马萨诸塞商业信托（Massachusotts trust）。美国是最早出现房地产投资基金的国家之一，其相关金融制度、法律法规最为健全。
REITs在美国的发展历程
- 起步阶段（1960年至1974年）
- 1960年，美国国会通过的《房地产信托投资法》，法规限定只允许设立权益型的REITs。
1967年后，抵押型REITs出现。 - 调整阶段（1975年至1986年）
- 1970年代中期美国经济衰退，房地产泡沫破裂。抵押型REITs也开始暴露风险。
进入1980年代后，开始使用股权资产代替抵押资产，降低负债比率。 - 转变阶段（1986年至1991年）
- 1986年，美国国会通过了《税收改革法案》，允许REITs不仅可以拥有房地产，还可以直接参与经营与管理。
1988年，REITs规模突破1000亿美元。
1990年至1991年间，房地产受宏观经济拖累，房价跌幅较大。一些资金链告急的地产公司逐步介入REITs获得资金。 - 快速发展阶段（1991年至今）
- 进入1990年代，REITs的不断创新和允许养老基金投资。
截至2011年1月 ，美国上市REITs共有153个。
价值
Value
REITs的投资价值
通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。
1股息分红率高
REITs最大的特点是股息分红，美国法律规定，在符合一定盈利条件的前提下，必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。近40年权益型REITs的年收益中约有65%来自分红，其余35%来自资产增值。可对比的是标普500指数成分股的投资收益中只有30%来自分红，其余70%全部来自股价的上涨。
好买观点：经过2008年的调整，美国房地产业在整合后已经处于复苏阶段，一般来说，美国的房地产周期是7年到10年，以2009年开始算，本轮周期还有至少3年的复苏，我们预计在这段时间内，REITs的分红回报率将逐步恢复至金融危机之前的水平，同时REITs拥有的资产在这期间增值的可能性也是很大的。
2风险收益特征独特
| 各指数相关系数 | |||||
| 富时美国股权类 | MSCI美国REITs指数 | 标普500指数 | 上证综指 | 巴克莱资本 | |
| REITs指数 | 美债综合指数 | ||||
| 富时美国股权类REITs指数 | 1 | -- | -- | -- | -- |
| MSCI美国REITs指数 | 0.9984 | 1 | -- | -- | -- |
| 标普500指数 | 0.5484 | 0.5383 | 1 | -- | -- |
| 上证综指 | 0.1084 | 0.1029 | 0.1994 | 1 | -- |
| 巴克莱资本 | 0.1215 | 0.1179 | 0.0345 | -0.0022 | 1 |
| 美债综合指数 | |||||
| 注：以上数据根据彭博指数1995-2010年月度收益率计算 | |||||
无论是富时美国股权类REITs指数还是MSCI美国REITs指数，与标普500指数的长期相关性都在0.5左右，和巴克莱资本美债综合指数的相关性分别为0.1215、0.1179。传统投资组合主要以股票、债券等资产作为投资标，若投资者在传统投资组合中适当加入REITs，可以改善组合的风险收益特征，即在同等风险条件下，增加REITs之后的资产组合在理论上获取较好收益的概率将会更高一些。
好买观点：对于国内的投资者来说，REITs可以较好地分散投资者的风险，并有望在不增加组合风险的前提下提高收益预期。
3长期投资回报
根据1995年至2011年的数据显示，投资REITs的总回报约为5.6倍，而标普500指数、上证综指、巴克莱资本美债综合指数的总回报分别为3.87倍，4.19倍和2.95倍，REITs的表现最好。
好买观点：长期投资REITs回报是比较显著的。
前景
Prospect
中国房地产基金，共享房地产的盛宴
相对于美国几十年的发展历史，国内房地产基金只是最近这些年才逐步兴起，但规模扩张迅速。
随着房改政策步步推进，房地产开发商的实力不断被考验，购房者的置业需求也遭到压制。而"限价"、"限购"和"限贷"等多样限制手段，也都使我国的房地产市场全面受阻，海南和鄂尔多斯更是成为了中国房地产泡沫崩溃的两个样板。
经过一段时间的泡沫挤压，目前的房地产市场已逐步回归到一个合理的水平。潮水退去之后，留下的是真正的资金雄厚、资质较高的企业。同时，我国的商业地产也正处于不断的黄金扩张期。从2011年底开始，投资者的信心指数已经有了明显的触底回升。虽然未来行业内部的结构性调整仍会继续，但整个行业平稳向上趋势难改。
随着房改政策步步推进，房地产开发商的实力不断被考验，购房者的置业需求也遭到压制。而"限价"、"限购"和"限贷"等多样限制手段，也都使我国的房地产市场全面受阻，海南和鄂尔多斯更是成为了中国房地产泡沫崩溃的两个样板。
经过一段时间的泡沫挤压，目前的房地产市场已逐步回归到一个合理的水平。潮水退去之后，留下的是真正的资金雄厚、资质较高的企业。同时，我国的商业地产也正处于不断的黄金扩张期。从2011年底开始，投资者的信心指数已经有了明显的触底回升。虽然未来行业内部的结构性调整仍会继续，但整个行业平稳向上趋势难改。
房地产黄金十年已难以重现，未来房地产投资，并不会随便投投就能够获得丰厚的回报。选择一线城市还是二三线城市？选择公寓还是别墅？甚至参与商业地产、工业资产的开发？房地产基金，将会是未来地产投资的新趋势。
房地产基金的投资领域
- 1既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资。
- 2既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资。
- 3既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购。
- 4既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场。
- 5在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。
房地产基金的风险管理
房地产基金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。
基金内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。
基金内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。
1投入前的风险
房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。
措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。
2投入后的风险
房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。
措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。
房地产投资信托基金的投资特征
- 收益率波动小，回报较稳定。
- 比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资。
- 能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务。
- 中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
房地产基金收益诱人
目前人民币房地产私募基金的年化目标收益率基本确定在20-25%，由于基金对投资项目的风险与收益的匹配要求，表现在越是投向中小开发企业的项目，目标收益越高。如：投入特大型开发企业的项目年收益率在10-15%，一般较大开发企业的项目年收益率在15-20%；中小开发企业的项目收益率在20-25%，甚至达到50%。
扫一扫